ساخت و سازهای غیر مجاز و عواقب آن

به گزارش تجارت امروز؛ با توجه به تبصره‌های ۱، ۶ ، ۷ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری  با اصلاحات و الحاقات بعدی مقصود از «جلوگیری» و «متوقف ساختن عملیات ساختمانی» و مصادیق آن چیست؟ آیا مفهوم جلوگیری در این موارد با یکدیگر متفاوت است؟ ۲-آیا شهرداری می‌تواند رأساٌ در صورت تخلف مالکان نسبت به پلمپ ساختمان اقدام کند و یا در همان مراحل ابتدایی شروع، بنای غیر مجازرا تخریب کند یا این‌که اقدام به توقیف وسایل و ماشین‌آلات یا جمع‌آوری مصالح ساختمانی نماید؟

به عبارت دیگر مأمورین شهرداری چگونه می‌توانند از ساخت بنای غیر مجاز جلوگیری کنند و ساز و کار قانونی آن چگونه است؟ ۳- آیا شهرداری در زمره مقامات صالح رسمی در خصوص پلمپ ساختمان‌های فاقد پروانه یا مخالف مفاد پروانه است؟ ۴- با توجه به بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری اولاً، در صورتی که طبق نقشه جامع شهر منطقه‌ای به عنوان تجاری پیش‌بینی شده باشد؛ و اماکاربری آن مسکونی باشد و مالکی در منطقه تجاری بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی که مسکونی است از آن به عنوان تجاری استفاده کند، آیا شهرداری یا کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند متخلف را جریمه کند ؟ ثانیاً، آیا تصمیم کمیسیون مبنی بر تعطیلی محل کسب و پیشه و تجارت قابل اعتراض است؟

ثالثاً، در صورتی که پس از تصمیم کمیسیون ماده ۱۰۰ مبنی بر تعطیلی، شخصی مجدداً ا از محل کسب استفاده کند، مرجع صالح در خصوص تعطیلی کدام است؟ آیا مرجع کیفری است که در خصوص حبس اتخاذ تصمیم می‌کند یا کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری؟ ۵- در صورتی که شخصی از ملک مسکونی به عنوان تجاری و به عنوان مثال از پارکنیگ به عنوان استخر یا باشگاه ورزشی استفاده کند و دارای اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی هم باشد، موضوع مشمول کدام تبصره از ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی است؟ ۶- بر اساس تبصره یک بند ۲ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ضمانت اجرای قانونی سد معابر عمومی چیست و جلوگیری شهرداری و رفع موانع به چه صورت است؟ ۷- با توجه به تبصره ۴ بند ۲ ماده ۵۵ قانون شهرداری و ماده ۱۶ قانون مدیریت پسماندها مصوب ۱۳۸۳ و ماده ۲۰ قانون هوای پاک مصوب ۱۳۹۶، ضمانت اجرای قانونی متخلفین در خصوص نخاله‌های ساختمانی در معابر عمومی چیست و قانون حاکم بر موضوع کدام است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه :

۱- با توجه به این‌که در قسمت اخیر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری  با اصلاحات و الحاقات بعدی آمده است: «… شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آن‌که ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید.»، تبصره یک این ماده ناظر به مواردی است که شهرداری بر اساس این قسمت از ماده ۱۰۰ از اختیار مذکور در متن ماده استفاده می‌کند.

در حالی‌که در موارد مذکور در تبصره‌های ۶ و ۷ این ماده شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند؛ اما اقداماتی که برای جلوگیری از ادامه عملیات اعمال می‌شود، حسب مورد می‌تواند متفاوت باشد. ۲ و ۳- اولاً- در ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاحات بعدی و تبصره‌های آن، جوازی برای پلمپ محل‌هایی که بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه احداث می‌شوند، توسط مأمورین شهرداری پیش‌بینی نشده و اختیار جلوگیری از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه که در ماده ۱۰۰ این قانون به آن تصریح شده است، جواز پلمپ محل‌های مورد نظر نیست و شهرداری باید به کیفیت مناسب دیگری از عملیات ساختمانی غیرمجاز جلوگیری کند و همانطور که در قسمت آخر تبصره ۷ ماده مذکور آمده است، در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجرا نشود، می‌تواند با استفاده از مأموران اجرائیات خود و در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمان اقدام کند؛ در نتیجه پلمپ محل‌هایی که بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه ساخته می‌شوند، جواز قانونی ندارد.

به علاوه چون لازمه جلوگیری از عملیات ساختمانی، تخریب ساختمان ساخته شده و نیز توقیف وسایل و ماشین‌آلات نیست، شهرداری رأساً نمی‌تواند نسبت به تخریب ساختمان یا توقیف اقلام مذکور اقدام کند. ثانیاً- جلوگیری از ساخت و ساز غیرمجاز موضوع قسمت اخیر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی به هر نحو ممکن باید انجام شود؛ گاهی با اخطار به طرف و تعطیل شدن کار این امر محقق می‌شود و گاهی این کار مستلزم جمع‌آوری ابزار و ادوات کار است و حتی در مواردی شاید حمل مصالح ضرورت پیدا ‌کند؛ اما مأمور شهرداری باید حتی‌المقدور از شیوه‌هایی که مستلزم هزینه کمتری است و حقوق شهروندان را بیشتر رعایت می‌کند، استفاده کند.

۴- اولاً، استفاده تجاری از ملکی که دارای پروانه ساختمانی مسکونی است، فاقد وجاهت قانونی بوده و تخلف محسوب و در چنین وضعیتی حکم مندرج در تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری دایر بر صدور رأی به تعطیلی محل تجاری حاکم بر موضوع است. ثانیاً، تصمیم کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در این خصوص مانند دیگر آراء کمیسیون قابل تجدیدنظر است. ثالثاً، با توجه به این‌که در بند مذکور به صراحت استفاده تجاری مجدد از محل تعطیل شده، جرم شناحته شده است، رسیدگی به این جرم در صلاحیت دادگاه کیفری است.

همچنین تعطیلی مجدد محل کسب مزبور از وظایف مأمورین شهرداری است و با توجه به صدور رأی قطعی کمیسیون، نیاز به رأی مجدد ندارد.

۵- اضافه بنای زاید بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی مشمول تبصره ۲ (اصلاحی ۲۷/۶/۱۳۵۸) ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است. اما استفاده تجاری از ملکی که دارای پروانه مسکونی است، همان گونه که در پاسخ سوال قبل بیان شد، مشمول تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری است.

۶- اولاً- به موجب بند۳ ماده یک آیین‌نامه امورخلافی مصوب ۲۲/۵/۱۳۲۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی، «اشخاصی که در پیاده‌روها و معابر بدون اجازه شهرداری، اشیایی بگذارند یا حیواناتی نگاه دارند که مزاحم عبور و مرور شده یا به هرنحوی از انحاء تمام پیاده‌رو و معبر یا قسمتی از آن را اشغال نمایند»، قابل تعقیب و مجازات هستند؛ همچنین تبصره یک ذیل بند۲ ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی در مقام بیان وظایف قانون شهرداری مقرر می‌دارد که سد معبر عمومی و اشغال پیاده‌روها (توسط هرکسی) به هرعنوانی اعم از کسب، سکنی و … ممنوع است.

با دقت در دو مستند قانونی فوق¬الذکر محرز است که هر یک از دو مقرره قانونی در محل خود قابلیت اعمال و اجرا دارند وهیچ یک ناسخ دیگری نیست؛ زیرا بند ۳ ماده یک آیین‌نامه امور خلافی در مقام جرم‌انگاری و تعیین ضمانت اجرای کیفری برای مرتکبین «سدّ معبر» و تبصره یک بند ۲ ماده ۵۵ قانون شهرداری در تشریح وظایف شهرداری در حوزه اجرایی با پدیده «سدّ معبر» و رفع آن است.

ثانیا، طبق تبصره یک (اصلاحی ۲۷/۱۱/۱۳۴۵) بند ۲ ماده ۵۵ قانون شهرداری، تکلیف شهرداری درمواجهه با سد معبر، جلوگیری و رفع موانع و آزاد کردن معابر است؛ اما نحوه اقدام در هر مورد ممکن است متفاوت باشد.

۷- طبق بند یک ماده ۲ قانون مدیریت پسماندها مصوب ۱۳۸۳ «نخاله‌های ساختمانی» پسماند عادی محسوب می‌شود؛ لذا «تخلیه» آن در اماکن غیرمجاز، ممنوع و متخلف به مجازات مقرر در ماده ۱۶ قانون مذکور و نیز توقیف خودرو تخلیه‌کننده طبق ماده ۲۰ این قانون به مدت یک تا ده هفته محکوم می‌شود. بنابراین در فرض سؤال نیز رفتار رانندگان با عنوان تخلیه پسماند در اماکن غیرمجاز قابل تعقیب است.

تخلفات ساخت و ساز غیرمجاز

تخلف ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر بر ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است و مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده صد قانون شهرداریها و تبصره های یازده گانه آن است.

مرجع و نحوه رسیدگی به تخلف ها

هرگاه تأسیسات و بناهایی برخلاف اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی مندرج در پروانه ساخته شود به تقاضای شهرداری موضوع درکمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) و یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می شود و پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می نماید که در۱۰ روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای اداء توضیح شرکت می کند، ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردیکه شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می کند مکلف است حداکثر در یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند، در غیر اینصورت کمیسیون به تقاضای ذینفع رسیدگی خواهد کرد در صورتیکه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می کند.

شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ نماید. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری رأساً اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آئین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.

بنای فاقد پروانه

به هرگونه ساخت و سازی که فاقد مجوز کتبی از شهرداری باشد بنای فاقد پروانه گفته می شود حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام گرفته باشد لیکن مبادرت به اخذ پروانه ننموده باشد و ساختمان خود را بسازد باز هم اطلاق بدون پروانه به آن ساختمان تسری دارد و نیز چنانچه فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن ملک اقدام به ساخت بنای غیرمجاز شده باشد با توجه به صدر قانون ماده صد و تبصره های آن اگر این بنا در محدوده و حریم شهر باشد قابل طرح در کمیسیون ماده صد می باشد و نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در این کمیسیون نمی گردد.

تخلف اضافه بنا در منطقه مسکونی و تجاری

در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی و تجاری و صنعتی و اداری کمیسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی، رأی به اخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام نماید در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود.

عدم احداث پارکینگ

در صورت نساختن پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداث شده و عدم امکان اصلاح آن در کمیسیون می تواند با توجه به موقعیت و نوع استفاده از فضای پارکینگ رأی به گرفتن جریمه صادر کند مساحت هر پارکینگ یا احداث گردش ۲۵ مترمربع است اگر تبدیل مجدد فضا به پارکینگ میسر باشد نمی شود رأی اخذ جریمه صادر کرد.

در صورتی که درساختمان مسکونی پارکینگ لحاظ شود مساحت هرپارکینگ ۱۶ مترمربع کفایت می کند. اخذ پارکینگ و یا عوارض مربوط باید صرفاً برای مساحت پارکینگ عمومی توسط شهرداری هزینه گردد.

تجاوز به معابر شهر و عدم رعایت اصول فنی

در مورد تجاوز به معابر شهری مالکین موظفند درهنگام نوسازی براساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنماید. در صورتیکه برخلاف پروانه یا بدون پروانه تجاوزی در این مورد انجام گیرد، شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پرونده را به کمیسیون ارسال نماید.

تخلف مهندس ناظر

مهندس ناظر ساختمان مکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنها احداث می شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبه فنی ضمیمه آن مستمراً نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی نمایند.

هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون ماده صد مندرج در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری و صدور رأی به جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندسی ساختمانی منعکس نماید.

ساخت ساختمان مغایر با کاربری

شهرداری در شهرهائی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتیکه برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دائر شود. شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطرح می نماید و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستأجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز نماید در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه ا تخاذ تصمیم نماید.

دائر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج، طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود. ساختمان هایی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری معاف می باشند.

تخلف تراکم ساختمانی

تخلف تراکم اضافی اصولاً تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی می باشد. شهرداری بعد از اخذ جریمه می بایست برابر تبصره ۴ قانون گواهی پایان ساخت را صادر نماید. در هر مورد که شهرداری حکم صادره درباره جریمه را به اجرا گذارد آثار آن مجاز شناخته شده قسمت های اضافه بناست که قبل از آن غیر مجاز محسوب می شده است.اختمان پا برجاست و در صورت تخریب و تجدید بنا استناد به رأی صادر شده برای ا ستفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نمی باشد.

عدم استحکام بنا

در صورتیکه نقصان راجع به عدم استحکام بنا از لحاظ فنی قابل رفع باشد کمیسیون رأی به رفع نقص در یک دوره زمانی تعیین شده می دهد.

اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم سازی نباشد و یا ذینفع در زمان تعیین شده نسبت به مقاوم سازی اقدام ننماید. رأی قلع بنا صادر و به اجراء گذاشته می شود و کمیسیون نمی تواند درچنین موردی با صدور رأی جریمه موجبات بنای ساختمان غیرمستحکم را که خطرآفرین است فراهم نماید.

در خصوص گزارش عدم استحکام بنا بین شهرداری و ذینفع اختلاف حاصل شود و یا در زمانی که مهندس ناظر گزارش شهرداری را مبنی عدم استحکام بنا قبول نداشته باشد مراتب به کارشناس دادگستری ارجاع می گردد.

پیشروی طولی به معنای میزان حدود جهت احداث بنا ضربدر طول عرصه است که نسبت به سطح ساختمان معمولاً شصت به چهل است. به این معنی که می توان در ۶۰% طول زمین احداث بنا نمود و الباقی می بایست به عنوان فضای آزاد باز باشد اعم از با پروانه یا بدون پروانه بودن و عدم رعایت این امر تخلف محسوب می گردد.

این تخلف تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضاً تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری قابل رسیدگی است. مطابق مقررات طرح های مصوب راجع به شهرسازی همانطور که در مناطق مختلف شهر، نوع کاربری زمین در منطقه با سایر مناطق متفاوت است ضابطه درصد سطح اشغال مصوب و تراکم ساختمان نیز تفاوت پیدا می کند.

مرجع رسیدگی به اعتراض اشخاص

در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده صد قانون شهرداری هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف ده روز نسبت به آن رأی اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به این کمیسیون دیگر ماده صد خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی می باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته اند، رأی این کمیسیون قطعی می باشد ولی با توجه به بند ۲ ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری ، رأی قطعی کمیسیون ماده صد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری می باشد.

مهاجرت بی رویه به شهر‌ها و تراکم جمعیت شهری گسترش ناموزون و غیر اصولی ساختمان‌ها را در پی دارد. بنا‌هایی که به یکباره همچون قارچ از دل زمین سر در می‌آورند بی آنکه کمترین اصول فنی و معماری در ساخت و ساز آن‌ها اعمال شود آثار و تبعات منفی فراوانی را در پی خواهد داشت و علاوه بر آن در ساخت و ساز‌هایی هم که با اخذ پروانه ساخت نیز صورت می‌پذیرد بعضاً مالکان از حدود و ثغور پروانه، پا را فراتر نهاده و خارج از ضوابط مربوط مبادرت به احداث بنا مازاد بر پروانه می‌کنند که در این رهگذر نقش شهرداری‌ها به عنوان اصلی‌ترین محور مقابله با این قبیل تخلفات ساختمانی نمود بیشتری خواهد داشت.

انتهای مطلب