اجاره‌بها در شهر تهران به گونه‌ای افزایش یافته است که خیلی از مستاجران به فکر خانه دار شدن هستند.
به گزارش تجارت امروز؛ اجاره‌بها در تهران، گروهی از خانه‌اولی‌های اجاره‌نشین را مصمم کرده است برای خرید مسکن اقدام کنند. با مقایسه مبلغ ماهانه اجاره و قسط وام خرید مسکن؛ در حال حاضر اجاره‌بها سنگین‌تر از قسط است. بااین‌حال به دلیل «عدم پوشش مناسب قیمت خرید توسط تسهیلات»، خانه‌اولی‌ها هنوز نمی‌توانند در مناطق مطلوبشان اقدام به خرید کنند. اجاره‌بها در مناطق متوسط پایتخت حدود ۲۵ درصد بیشتر از مبلغ قسط بالاترین سقف وام مسکن است.
رؤیای خانه‌دار شدن
اگرچه رشد میانگین قیمت مسکن در یک دوره ۱۰ ماهه از ابتدای امسال تا پایان دی فقط حدود ۸ درصد بوده که نشان‌دهنده برقراری وضعیت ثبات نسبی در بازار مسکن پس از سه سال پیاپی تلاطم قیمتی حتی در شرایط رکود معاملاتی است، اما درجا زدن قیمت و محدود شدن رشد آن به ریزنوسان ماهانه طی ماه‌های سپری‌شده از سال ۱۴۰۰ به معنای قرار گرفتن سطح قیمت‌ها در محدوده استطاعت خرید فاقدان مسکن نیست. درصورتی‌که اتفاق غیرمنتظره‌ای در وین اتفاق نیافتد، روند بازگشت قیمت مسکن در ماه‌های آینده ادامه پیدا کند. البته این روند الزاماً به شکل کاهش قیمت اسمی مسکن رخ نمی‌دهد، اما بازماندن تورم ملکی از تورم عمومی به‌مرور قیمت واقعی مسکن را کاهش می‌دهد و این روند تا جایی که ثبات کامل در بازار مسکن برقرار شود، ادامه پیدا می‌کند.
«اجاره‌بهای خارج از استطاعت»، «افزایش سقف وام مسکن و عدم رشد قیمت مسکن» باعث شده تا گروهی رؤیای خانه‌دار شدن را دوباره در سر بپرورانند. اجاره‌های پیشنهادی خارج از توان پرداخت؛ بازار اجاره را در شرایطی قرار داده که مستأجرها چاره‌ای به‌جز ورود به بازار خرید مسکن نداشتند.
اجاره مطابقتی باارزش ملک ندارد
میانگین سطح اجاره‌بها در حال حاضر ۵/ ۱ برابر متوسط درآمد خانوارها است. تحقیق صورت گرفته در مناطق ۴ و ۵ تهران که در زمره مناطقی با غلبه بافت مسکونی و نیز با میزان بالای تقاضای سکونت در سال‌های اخیر به شمار می‌آیند، همواره انعکاسی ازآنچه در مجموعه بازار مسکن به‌جز مناطق استثنایی فوق لوکس یا فوق ارزان رخ می‌دهد را نمایش می‌دهند. در حال حاضر میانگین اجاره خالص یک واحد آپارتمان مسکونی ۷۰ مترمربعی در منطقه ۴ حدود ۱۰ میلیون و ۵۰۰ هزار و در منطقه پنج، ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. این در حالی است که میانگین درآمد خانوارهای ایرانی در سال جاری با فرض اینکه فقط سرپرست خانوار شاغل باشد، حدود ۵ میلیون تومان است. به‌این‌ترتیب همین حالا میانگین اجاره مسکن با حداقل متراژ متعارف مورد تقاضای مستأجران به دو برابر میانگین درآمد خانوار رسیده است.
البته عرف بازار اجاره این است که بخشی از ارزش اجاری آپارتمان به‌صورت ودیعه یا به‌اصطلاح «رهن» از مستأجر دریافت می‌شود و مبنای این محاسبه نیز فرمول «هر یک‌میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه» است. بر اساس این فرمول اگر موجر یک واحد ۷۰ مترمربعی در مناطق متوسط ۴ و ۵ با پرداخت نیمی از ارزش اجاری آپارتمان خود به‌صورت ودیعه موافقت کند، بازهم ماهانه پرداختی توسط مستأجران به‌طور میانگین حدود ۶ میلیون تومان است؛ ضمن اینکه بسیاری از مستأجران به‌ویژه آنها که ظرف دو سه سال آینده وارد بازار اجاره مسکن شده‌اند، برای پرداخت ودیعه نیز ناگزیر به دریافت وام شده‌اند که اقساط ماهانه این وام‌ها نیز در سبد هزینه‌های تأمین مسکن آنها قرار دارد. به‌این‌ترتیب عملاً هزینه پرداخت اجاره مسکن به‌مراتب بیشتر از سطح درآمد خانوارها و استطاعت پرداخت مستأجران است.
بیشتر بخوانید:
زندگی اقساطی
محرک دیگر؛ این است که قسط وام مسکن به‌مراتب پایین‌تر از سطح اجاره‌بهای رایج در بازار فعلی مسکن است. سقف وام مسکن از محل خرید اوراق تسه در شهریور امسال دو برابر و پرداخت آن از مهرماه آغاز شد. به‌این‌ترتیب وام مسکن زوجین به انضمام یک فقره جعاله تعمیرات که در صورت تقاضا به خریداران مسکن قابل پرداخت است، در تهران به ۴۸۰ میلیون تومان رسیده است که در حال حاضر با توجه به افزایش شدید سطح قیمت اوراق و تخفیف ۵۰ درصدی موقتی که بانک عامل بخش مسکن برای وام‌گیرندگان مسکن در نظر گرفته، ۱۵ درصد از ارزش وام مذکور (حدود ۷۲ میلیون) باید صرف خرید اوراق شود و اگر این تخفیف موقتی حذف شود، هزینه خرید وام اوراق به ۳۰ درصد از ارزش وام افزایش پیدا می‌کند. به‌این‌ترتیب دو برابر شدن سقف این وام با توجه به هزینه‌های آن از یکسو و اقساط ماهانه سنگین آن‌که در تهران حدود ۸ میلیون تومان است، کمک چندانی به تقویت استطاعت متقاضیان مسکن به‌ویژه خانه‌اولی‌ها نکرده است. باوجوداین در حال حاضر سطح اجاره‌بهای پرداختی مستأجران در مناطق متوسط از قسط وام خرید مسکن نیز فراتر رفته است. در مناطق نسبتاً ارزان‌تر بازار مسکن در محدوده محوری که تهران را به دونیمه شمالی و جنوبی تقسیم می‌کند از قبیل مناطق ۹ تا ۱۴ نیز میانگین اجاره‌بهای آپارتمان ۷۰ مترمربعی بدون پرداخت ودیعه حدود ۸ میلیون تومان است که نشان می‌دهد سطح قیمت مسکن حتی در این مناطق نیز با میزان اقساط وام مسکن برابر شده است. این شرایط سبب شده گروهی از مستأجران فاقد مسکن به این جمع‌بندی برسند که خرید خانه برای آنها در مقطع فعلی به‌صرفه‌تر و عاقلانه‌تر از اجاره مسکن است.
انتهای گزارش// ا.م
نظر شما
