آغاز پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات در فرابورس طی سال آینده؛ امکان خرید راحت اوراق موازی سلف مسکن یا خرید متری میسر خواهد بود.
به گزارش تجارت امروز؛ این موضوع که صندوق‌های املاک و مستغلات بتوانند مشکل بازار اجاره مسکن را حل کنند، صحت ندارد بلکه ممکن است به‌طور غیرمستقیم به بازار اجاره مسکن کمک کنند چون مشکلات بازار اجاره مسکن به اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد و با کارکرد صندوق‌های املاک و مستغلات متفاوت است؛ چون وقتی ارزش ملک در طول یک یا دو سال دو برابر شده، طبیعتاً اجاره‌بها هم به تبعیت از افزایش ارزش ملک، رشد خواهد کرد.
ارتباط قابل‌توجهی میان املاک و مستغلات و مخارج مصرف‌کننده وجود دارد و بخش عمده سبد دارایی مردم، املاک است. در اقتصادهای دنیا همبستگی ۶۰ تا ۹۰ درصدی بین تولید ناخالص داخلی و املاک و مستغلات وجود دارد.
صندوق‌های املاک و مستغلات قرار است منابع مالی را از مردم جمع‌آوری کرده و دارایی‌های خُرد را به دارایی‌های کلان در بخش املاک و مستغلات احداث‌شده اختصاص دهند.
در این صندوق‌ها، با استفاده از منابع مردمی، در بخش املاک تکمیل‌شده اقدام به فعالیت اقتصادی شده و منافع حاصل از آن در بین دارندگان سهام یا یونیت‌های صندوق توزیع می‌شود.
ازآنجایی‌که دارندگان یونیت‌های صندوق‌های املاک و مستغلات به‌صورت غیرمستقیم در بخش املاک و مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند، تغییرات قیمتی بخش مسکن باعث از بین رفتن سرمایه آنها نشده و ریسک این بازار برای دارایی‌های آنها کاهش می‌یابد.
در حال حاضر دارنده دارایی مثلاً ۵۰۰ میلیون تومانی نمی‌تواند در تهران یا بسیاری از شهرها ملک موردنظر را خریداری کند اما با خرید یونیت‌های صندوق املاک و مستغلات می‌تواند دارایی خود را حفظ کند و همزمان با افزایش قیمت‌ها در بخش مسکن، ارزش دارایی دارنده یونیت‌ها هم رشد خواهد کرد. ضمن اینکه امکان خرید یونیت‌های خُرد به‌جای پس‌انداز ماهانه مثلاً ۵ میلیون تومان را هم دارد.
از دیگر مزایای صندوق‌های املاک و مستغلات این است که بانک‌ها به‌جای ورود به بازار مسکن و ایجاد تلاطم در این بازار، صندوق‌های املاک و مستغلات که کاملاً شفاف هستند تأسیس کرده و علاوه بر واگذاری املاک و واحدهای مسکونی در اختیارِ خود در بازار سرمایه، ارزش دارایی‌های راکد آنها به دارایی‌های جاری و روان تبدیل می‌شود که به‌راحتی و به‌سرعت و بدون تشریفات مزایده، واحدهای مسکونی خود را در بازار به فروش برسانند؛ ضمن اینکه وقتی واحدهای مسکونی به یونیت‌ها یا سهام قابل معامله تبدیل می‌شوند، این خریدوفروش نیز به‌راحتی انجام خواهد شد. البته فرآیند ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی در صندوق‌های املاک و مستغلات در یک‌روند کاملاً شفاف انجام می‌شود.
در حال حاضر دولت و وزارت راه و شهرسازی به دنبال راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای هستند که به دلیل اختصاص مالیات به این شرکت‌ها، احتمال استقبال از آنها کم است؛ اما صندوق‌های املاک و مستغلات از مالیات معاف‌اند و می‌توانند جایگزین خوبی برای اجاره‌داری حرفه‌ای باشند.
همچنین بر اساس ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درصورتی‌که فردی بالای ۱۵۰ متر در تهران و ۲۰۰ متر در سایر شهرهای کشور واحد مسکونیِ در دست مستأجر داشته باشد، مشمول مالیات بر اجاره‌بها می‌شود اما درآمدهای صندوق املاک و مستغلات از محل اجاره‌بها در هر متراژی، معاف از مالیات است. حتی املاک لوکس و بزرگ متراژ هم درصورتی‌که در ذیل این صندوق‌ها باشند، از مالیات معاف خواهند شد.
صندوق‌های زمین و ساختمان صرفاً برای ساخت مسکن و املاک است و دارنده پروانه و زمین مسکونی باارزش گذاری آن در بورس و تأسیس صندوق زمین و ساختمان، به تأمین مالی ساخت از محل آورده‌های مردمی اقدام می‌کند.
در این صندوق، تعداد واحدهایی که قرار است ساخته شود و ارزش هر یونیت سرمایه‌گذاری مشخص‌شده و وقتی پروژه تکمیل شد، با فروش واحدها، سهم هر دارنده یونیت نیز بسته به ارزش ملک زمان فروش، میان دارندگان یونیت‌های سرمایه‌گذاری توزیع خواهد شد.
مزیت این صندوق‌ها، تقویت بخش عرضه و ساخت مسکن است و امکان استفاده از تسهیلات بانکی هم در مرحله احداث و هم در مرحله فروش (وام خرید) وجود دارد؛ ضمن اینکه یک‌نهاد بورسی هم متعهد پذیره‌نویسی شده و درصورتی‌که رقم جمع‌آوری‌شده از محل آورده‌های مردمی و خریداران یونیت‌ها، کفاف هزینه احداث را ندهد، این متعهد، مابه‌التفاوت میان آورده‌های مردمی و سرمایه‌گذاران با هزینه تمام‌شده ساخت را متقبل خواهد شد که این مزیت، مشکل طولانی شدن یا متوقف شدن پروژه‌های مسکونی را برطرف خواهد کرد و ریسک مشارکت در ساخت را هم از بین می‌برد.
این در حالی است که سازندگان مسکن باید در انتهای پروژه مالیات برساخت بدهند. همچنین دارندگان یونیت‌های سرمایه‌گذاری صندوق‌های زمین و ساختمان هم از نوسانات قیمتی مسکن مصون می‌شوند و هم اینکه اگر در طول پروژه، افزایش قیمت مسکن رخ دهد، ارزش یونیت‌های آنها هم افزایش می‌یابد؛ از سوی دیگر از محل فروش واحدهای مسکونی هم منتفع می‌شوند.
خرید متری مسکن
در خرید متری مسکن اوراق سلف موازی منتشرشده و یک ابزار بورسی است نه نهاد بورسی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان یا املاک و مستغلات.
در این ابزار برای پروژه مسکونی اوراق موازی سلف منتشرشده و دارنده اوراق به هر میزان که پروژه به اتمام رسید، از واحدهای مسکونی احداث‌شده، به‌صورت متری سهم می‌برد.
انتهای گزارش// ا.م
نظر شما
