کد خبر: ۵۱۸۲۳
تاریخ انتشار: ۰۸ تير ۱۴۰۱ - ۰۹:۰۰
تغییرات اتفاق افتاده در هزینه‌ها باعث شده است که نرخ اجاره‌بها در شهر تهران چیزی در حدود ۱۰۰ درصد رشد داشته باشد؛ موضوعی که باعث نگرانی مستأجران از شرایط تمدید قراردادهایشان شده است.  

به گزارش تجارت امروز؛ مردم ایران به رشد قیمت هرساله با نرخی نزدیک به ۲۰ درصد عادت کرده‌اند به‌صورت پیش‌فرض آمادگی این اتفاق ناخوشایند رادارند؛ اما امسال رشد قیمت نزدیک به ۱۰۰ درصدی اجاره‌بهای خانه همه را شگفت‌زده کرده است.
هرسال با شروع فصل تابستان، فصل جابه‌جایی مستأجران نیز آغاز می‌شود. در این میان، اما افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها و ناتوانی مستأجران در پرداخت مبالغ تعیین‌شده از سوی صاحب‌خانه‌ها همانند سال‌های گذشته به معضلی لاینحل تبدیل‌شده است؛ از یک‌سو مستأجران از بالا بودن نرخ اجاره‌بها شکایت دارند و از سوی دیگر موجران با دلخوری، نابسامانی و تورم اقتصادی را در رشد نرخ اجاره‌بها دخیل می‌دانند.
اگرچه حداکثر افزایش قانونی اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد و سایر شهر‌ها ۲۰ درصد اعلام‌شده است، اما گزارش‌های میدانی و شواهد موجود نشان می‌دهد در اکثر قریب به‌اتفاق معاملاتی که در دفاتر مشاوران املاک انجام می‌شود، این مورد رعایت نمی‌شود. کارشناسان مسکن می‌گویند قیمت اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است و با توجه به اینکه امسال نیز قیمت مسکن جهش‌یافته، لذا موجب افزایش بی‌حدواندازه اجاره‌بها شده است.

 

وضعیت قیمت اجاره‌بها در سال‌های گذشته چگونه بود؟

آخرین آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی نشان می‌دهد متوسط اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در اردیبهشت سال جاری در تهران معادل ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان بوده و این در حالی است که این رقم در اردیبهشت سال گذشته معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان و در مدت مشابه سال ۹۹ معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان بوده است. به همین ترتیب در اردیبهشت سال ۹۸ معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، سال ۹۷ معادل ۳۶ هزار و ۴۵۰ تومان، سال ۹۶ معادل ۲۸ هزار و ۲۱۰ تومان، سال ۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۲۰ تومان، سال ۹۴ معادل ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۹۳ معادل ۲۰ هزار و ۸۶۰ تومان، سال ۹۲ معادل ۱۸ هزار و ۵۹۰ تومان، سال ۹۱ معادل ۱۵ هزار و ۴۷۰ تومان و در سال ۹۰ معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است.
بر این اساس می‌توان گفت نرخ اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت امسال در مقایسه با مدت مشابه سال ۹۰ معادل ۸۷۹ درصد افزایش داشته است؛ رقمی که به چالش بزرگی در حوزه مسکن تبدیل‌شده و در این میان مستأجران را در تنگنای شدید اقتصادی قرار داده است.

 

اجاره واحد ۶۰ متری ۷ میلیون تومان ماهیانه

دولت قبل و دولت سیزدهم در راستای کنترل بازار اجاره مسکن هم‌زمان با شروع کرونا تعیین سقف افزایش نرخ اجاره‌بها و پرداخت کمک ودیعه وام مسکن را در دستور کار قراردادند. مالکان باوجود تهدید وزارت راه‌اندازی به برخورد با متخلفان، همراهی چندانی با برنامه اول یعنی «سقف افزایش نرخ اجاره‌بها» نداشتند. گواه این ادعا نیز گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار اجاره‌بها در زمستان سال ۱۴۰۰ است.
مطابق آنچه این مرکز اعلام کرد زمستان سال گذشته متوسط افزایش هزینه اجاره‌بها برای کل خانوار‌هایی که تمدید قرارداد داشته‌اند ۵۰.۹ درصد بوده است. این میزان در حالی ثبت‌شده که سقف افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران، کلان‌شهر‌ها و سایر شهر‌ها به ترتیب ۲۵ درصد، ۲۰ و ۱۵ درصد بوده است.
بااین‌وجود بازار اجاره مسکن امسال تکانه‌های سنگینی داشته و در شهر تهران اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در دومین ماه سال به حدود ۱۲۷ هزار تومان افزایش‌یافته است. بر این اساس اگر یک خانواده تصمیم به اجاره یک واحد مسکونی ۶۰ متری در تهران را داشته باشد، باید رقمی معادل ۷ میلیون و ۶۲۰ هزار تومان به‌عنوان اجاره‌بها به صاحب‌خانه پرداخت کند. این رقم بدون در نظر گرفتن میزان رهن و ودیعه‌ای است که غالباً مالکان از مستأجران مطالبه می‌کنند.

 

دلیل افزایش اجاره‌بها چیست؟

عده‌ای از دولتی‌ها و نمایندگان مجلس از مشاوران املاک به‌عنوان یکی از عوامل نا‌بسامانی بازار مسکن به‌ویژه بخش اجاره نام می‌برند. از سوی دیگر مشاوران املاک با رد این اتهام، نرخ اجاره‌بها را تابعی از قیمت مسکن در کشور می‌دانند و می‌گویند با افزایش قیمت مسکن، عموماً مالکان اقدام به افزایش نرخ اجاره‌بها می‌کنند. حتی در مواردی مشاوران املاک نیز قیمت عنوان‌شده از سوی موجران را تأیید نکرده و مالکان را تشویق به کاهش نرخ اجاره‌بها می‌کنند، اما اغلب صاحب‌خانه‌ها بر نرخ‌هایی که ارائه می‌دهند پافشاری می‌کنند.
علاوه بر این مشاوران املاک خود را از هرگونه اثرگذاری بر بازار مسکن مبرا دانسته و معتقدند بانک‌ها عامل نابسامانی این بخش هستند. عبدالله اوتادی، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک چندی پیش گفت تا وقتی دست بانک‌ها که بزرگ‌ترین دلالان و سوداگران بازار مسکن هستند از این بخش کوتاه نشود، دولت نمی‌تواند کاری برای بازار مسکن انجام دهد.
وی همچنین از راه‌اندازی کمپینی تحت عنوان «نه به اجاره‌های نامتعارف» توسط مشاوران املاک خبر داد و گفت: این کمپین توسط مشاوران املاک تهران راه‌اندازی شده است تا از این طریق مشاوران املاک واحد‌های مسکونی‌ای را که مالکان با نرخ‌های اجاره نامتعارف ارائه می‌کنند، در دفاتر خود فایل نکنند.
در این میان، اما کارشناسان بازار مسکن معتقدند نبود نظارت درست و دقیق بر بازار مسکن موجب آشفتگی این بازار شده است. درواقع به گفته فعالان بازار مسکن در حال حاضر هیچ متولی مشخصی در بازار اجاره‌بها برای نظارت بر معاملات وجود ندارد و متأسفانه در سایه این خلأ نظارتی، برخی مشاوران املاک قیمت‌سازی کرده و نه‌تن‌ها مصوبه موجود درباره سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها را رعایت نمی‌کنند، بلکه زمینه افزایش قیمت را نیز فراهم می‌کنند.
با توجه به اینکه افزایش اجاره‌بها می‌تواند تأثیر مستقیمی روی کارمزد مشاوران املاک داشته باشد، دیده‌شده است که فعالان این صنف در بعضی موارد صاحبان املاک را برای افزایش اجاره‌بها متقاعد می‌کنند. حتی در برخی مناطق تهران اجازه کاهش میانگین رقم اجاره‌بها ازرقمی معین‌شده را نمی‌دهند تا درآمدشان کاهش پیدا نکند.

 

وزارت راه برنامه‌ای برای حل مشکل اجاره‌بها ندارد؟

آشفتگی بازار اجاره‌بهای مسکن بیش از آن است که در کوتاه‌مدت قابل حل‌و‌فصل باشد. دراین‌بین وزارت راه‌و‌شهرسازی به‌عنوان متولی بازار مسکن برنامه جدید ۳ بخشی را در دستور کار قرار داده است. محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه دراین‌باره گفته است: بسته مدیریت اجاره‌بهای مسکن شامل ۳ بخش است؛ بخش اول کمک یا تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن یا همان سامانه املاک و اسکان که برای اولین بار در دی‌ماه سال گذشته توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد خالی را شناسایی کند. وی بابیان اینکه این خانه‌های خالی به سازمان امور مالیاتی معرفی‌شده، افزود: نخستین مالیات خانه‌های خالی پس از ۴ دهه در بهمن سال ۱۴۰۰ اخذ شد. هفته گذشته نیز مجدداً ۱۲۰ هزار خانه خالی جدید به سازمان امور مالیاتی معرفی شد.
وی بابیان اینکه اقدام دوم بحث افزایش تولید است، ادامه داد: در قالب پروژه‌های حمایتی مسکن، بیش از ۵۶۷ هزار واحد در مسکن شهری در حال ساخت است. ۱۵۸ هزار واحد مسکن روستایی و ۱۹۳ هزار واحد نیز در حوزه خودمالکی در حال ساخت است. ضمن اینکه در بافت فرسوده نیز ۵۳ هزار واحد ساخته می‌شود که درمجموع ۹۱۸ هزار واحد خواهد بود.
وی بابیان اینکه تمام تلاش ما این است این تعداد مسکن را به ۲ میلیون واحد برسانیم، اظهار کرد: اقدام سوم نیز کنترل بازار است که در این حوزه ۲ بخش‌داریم که یک‌بخشی با مصوبات دولت انجام‌شدنی است که پیشنهاد‌ها در کمیته‌های فنی تنظیم بازار تائید شده است.

 

بسته حمایت از مستأجران

هفته گذشته در روز‌های پایانی خردادماه جلسه سران قوا به ریاست رئیس‌جمهور برگزار شد و در این جلسه بسته‌ای حمایتی برای حمایت از مستأجران تصویب شد. بر این اساس بسته سیاستی مصوب شده در جلسه شورای عالی سران قوا شامل تعیین افزایش سقف تمدید قرارداد‌های اجاره‌بها در سال ۱۴۰۱ مورد تصویب قرار گرفت. در این نشست، سران ۳ قوه تأکید کردند سیاست‌ها و اقدامات لازم برای مدیریت حوزه مسکن سریع‌تر اجرایی و هم‌زمان طرح دوفوریتی مطرح در مجلس شورای اسلامی نیز در اولویت تصویب قرار گیرد. بر این اساس با توجه به افزایش قابل‌توجه اجاره واحد‌های مسکونی در بهار ۱۴۰۱ و چشم‌انداز رشد آن در ادامه سال جاری و با توجه به فرارسیدن فصل نقل‌وانتقال مستأجران و عدم تمکن مالی کافی جامعه مستأجران در شرایط بحرانی اقتصادی کشور، تعیین سقف اجاره‌بها، استثنائات و مشوقات مربوطه در چند ماده عنوان‌شده است. در ماده یک این مصوبه آمده است: تمام قرارداد‌های اجاره واحد‌های مسکونی در سال ۱۴۰۱ پس از تاریخ ابلاغ این مصوبه به‌صورت خودکار و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های مندرج در این مصوبه نسبت به قرارداد‌های موجود تمدید می‌شود؛ شهر تهران و سایر کلان‌شهر‌ها ۲۵ درصد، سایر نقاط شهری ۲۰ درصد. در تبصره این ماده نیز آمده است توافق مالک و مستأجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است.
در ماده ۲ مصوبه موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها عنوان‌شده است. بر این اساس درصورتی‌که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد ره‌گیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این، اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد، از تمدید خودکار اجاره‌نامه مستثناست. همچنین اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد یا درصورتی‌که مستأجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به‌موقع تکالیف اقدام نکرده باشد، اجاره‌نامه قابل تمدید نیست. عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصد‌های مصوب توسط مستأجر از دیگر استثنائات است. علاوه بر این درصورتی‌که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضایی نیاز داشته باشد یا درصورتی‌که مالک صرفاً دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر موردنظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تأیید مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد، تمدید قرارداد اجاره‌بها محلی از اعراب ندارد. همچنین در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد، صرفاً می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحد‌های مسکونی در اختیار ارائه کرده و رأی مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) صرفاً برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد.
بر اساس تبصره یک، ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستأجر در مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت‌شده در سامانه کد ره‌گیری و املاک و اسکان است و مطابق تبصره ۲ مراجع قضایی (شورای حل اختلاف) مکلف‌اند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رأی اقدام کنند.

 

نظر نمایندگان در خصوص اجاره‌بها

وضعیت نابسامان بازار اجاره‌بهای مسکن موجب شده نمایندگان مجلس در صحبت‌های خود به این موضوع اشاره کنند. رئیس کمیسیون عمران مجلس معتقد است کم‌کاری در دولت قبل مهم‌ترین عامل گرفتاری مستأجران است. به گفته محمدرضا رضایی‌کوچی با توجه به اینکه هرسال نیازمند ساخت یک‌میلیون مسکن هستیم که انجام‌نشده (طی ۱۰ سال حدود ۳۰۰ هزار واحد) با میزان قابل‌توجه تقاضا مواجه هستیم. وی با گلایه از برخی بانک‌ها به دلیل عدم رعایت قوانین افزود: مالیات بر خانه‌های خالی نیز به عرضه واحد خالی به بازار کمک می‌کند. الآن ۲ فرضیه مطرح است؛ موضوعی که دولت آن را دنبال می‌کند این است که مداخله در نرخ‌گذاری را انجام دهد؛ اینکه میزان افزایش سقف اجاره‌بها تعیین شود.
سخنگوی کمیسیون آموزش و تحقیقات مجلس نیز بابیان اینکه باید مصوبه رعایت افزایش ۱۵ تا ۲۵ درصدی سالانه اجاره‌بها بالاخره قانونمند و ضابطه‌مند شود تا این به‌هم‌ریختگی و هرج‌ومرج قیمتی در اجاره‌بها مسکن وجود نداشته باشد، اظهار کرد: در این رابطه خوشبختانه کلیات طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در یکم تیرماه در مجلس شورای اسلامی مورد موافقت اکثریت نمایندگان قرار گرفت و کلیات آن تصویب شد. به گفته حجت‌الاسلام احمد حسین‌فلاحی این طرح برای بررسی بیشتر و رفع ایرادات به کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی ارجاع شده و پس از چکش‌کاری در این کمیسیون برای بررسی مجدداً به صحن علنی مجلس ارائه می‌شود.

 

شرایط اجاره‌بها مشخص نیست

عضو کمیسیون اجتماعی مجلس شورای اسلامی نیز با اشاره به اینکه ضابطه‌ای در بازار اجاره‌بها مسکن نیست، گفته است: متأسفانه مصوبه افزایش اجاره‌بهای در هرسال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهر‌های دیگر و ۱۵ درصد در سایر شهر‌های کوچک کشور رعایت نمی‌شود و پشتوانه قانونی محکمی ندارد. به گفته کیومرث سرمدی‌واله، با افزایش اجاره‌بهای مسکن، مستأجران به‌عنوان طیفی مظلوم از جامعه رهاشده‌اند و کسی به فریادشان نمی‌رسد، چراکه عملاً ضابطه‌ای در بازار مسکن وجود ندارد و به همین دلیل به هر نحوی که دلشان می‌خواهد اجاره‌بها را تعیین می‌کنند.
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز گفته است: هدف اصلی طرح ساماندهی و کنترل اجاره‌بهای املاک مسکونی این است که برای افزایش نرخ اجاره سقف معینی تعیین و جلوی زیاده‌خواهی برخی مالکان گرفته شود.
به گفته رحمت‌الله فیروزی، قابل‌قبول نیست صاحب‌خانه‌ها به‌طور سرسام‌آور و لجام‌گسیخته نسبت به افزایش اجاره‌بها اقدام می‌کنند، لذا نگاه طرح دوفوریتی مجلس بر این است که برای افزایش نرخ اجاره‌بهای املاک یک سقف معین تعیین شود و جلوی زیاده‌خواهی برخی مالکان و لجام‌گسیختگی اجاره‌بها گرفته شود.
وی با انتقاد از تمدید خودکار اجاره‌نامه گفت: اینکه گفته شود قرارداد‌های اجاره به‌صورت خودکار تمدید شود، جای بحث دارد. نمی‌توان به موضوع یک‌طرفه نگاه کرد و بدون رضایت مالک بر تمدید قرارداد‌های اجاره پافشاری کرد. باید به این مسئله با نگاه دقیق‌تری توجه کرد تا تصویب این طرح نتیجه خوبی بر بازار اجاره‌بها بگذارد.

 

ضمانتی برای اجرای قانون نیست

رشد ۴۹ درصدی اجاره‌بها در تهران مطابق گزارش وزارت راه‌و‌شهرسازی و افزایش حدود ۳۲ درصدی این شاخص در کل کشور مطابق گزارش مرکز آمار طی یک سال اخیر در شرایطی رخ‌داده که در ۲ سال گذشته میزان مجاز افزایش سالانه در تهران ۲۵ درصد، دیگر کلان‌شهر‌ها ۲۰ درصد و سایر شهر‌های کشور ۱۵ درصد بود؛ بنابراین آمار نشان می‌دهد نرخ اجاره به‌طور رسمی بیش از ۲ برابر مدنظر سیاست‌گذار افزایش‌یافته است. گذشته از آنکه با توجه به تورم حدود ۴۰ درصدی سال‌های گذشته که هم‌اکنون به ۵۲ درصد رسیده، نقد‌هایی به سقف مجاز افزایش اجاره‌بها توسط برخی کارشناسان واردشده، اما تجربه ۲ سال گذشته نشان می‌دهد مهم‌ترین پاشنه آشیل تعیین حد مجاز برای قرارداد‌های اجاره، عدم ضمانت اجرایی آن است به‌طوری‌که در ۲ سال اخیر بسیاری از موجران به‌راحتی حکم تخلیه را به دست مستأجر داده‌اند.

 
 

 

 

نظر شما
نام:
ایمیل:
* نظر:
گزارش تصویری