مهم ترین نکات سرمایه‌گذاری در حوزه املاک برای مبتدیان
هدف از سرمایه‌گذاری در حوزه املاک این است که امروز پول خرج کنید تا در آینده سرمایه بیشتری داشته باشید. سود یا بازدهی در حوزه املاک باید میزان ریسک و مالیاتی را که می‌پردازید پوشش دهد. مالکیت هزینه‌های دیگری هم دارد که شامل هزینه آب و برق، نگهداری و بیمه می‌شود.
اگر عوامل اصلی در حوزۀ سرمایه‌گذاری، اقتصاد و ریسک را بشناسید، سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌تواند بسیار ساده باشد. شما ملک می‌خرید، از ورشکستگی پیشگیری می‌کنید و از طریق اجاره به درآمد می‌رسید تا بتوانید املاک بیشتری بخرید.
اما توجه داشته باشید که «ساده» به معنی «آسان» نیست. اگر اشتباه سرمایه‌گذاری کنید، عواقب آن می‌تواند بسیار وخیم باشد.
چهار روش کسب درآمد از طریق سرمایه‌گذاری در حوزه املاک
وقتی در حوزه املاک سرمایه‌گذاری می‌کنید، چهار راه اصلی برای کسب درآمد دارید:
۱. ترقی املاک
ترقی به این معنی است که ارزش ملک به دلیل تغییر روند بازار افزایش پیدا می‌کند. برای مثال، زمین اطراف ملک شما می‌تواند کمیاب یا شلوغ‌تر شود (مثلاً اگر یک مرکز خرید بزرگ در نزدیکی آن راه‌اندازی شود). تغییراتی هم که در ملک خود ایجاد می‌کنید، آن را برای خریداران جذاب‌تر می‌کند. روند ترقی املاک فریبنده است، زیرا پیش‌بینی آن آسان نیست و ریسک بیشتری نسبت به سرمایه‌گذاری با هدف انباشت جریان نقدی دارد.
۲. درآمد ناشی از جریان نقدی
این درآمد بر خرید یک ملک مشخص و بهره‌برداری از آن متمرکز است. به این ترتیب، می‌توانید از محل اجاره درآمدزایی کنید. درآمد ناشی از جریان نقدی می‌تواند از محل مجتمع‌های آپارتمانی، واحدهای انباری، ساختمان‌های اداری یا خرده‌فروشی و خانه‌های استیجاری حاصل شود.
۳. درآمد مرتبط با املاک
این درآمد مختص متخصصان صنعت املاک است. این افراد از کمیسیون املاکی که در خرید و فروش‌شان نقش دارند، درآمدزایی می‌کنند. شرکت‌های مدیریت املاک بخشی از مبلغ اجاره‌ها را به ازای انجام عملیات روزانه نزد خود نگه می‌دارند.
نکته: یک شرکت مدیریت هتل ممکن است ۱۵ درصد از فروش هتل را برای انجام عملیات روزانه نگه دارد. آنها برای این کار نظافتچی استخدام کنند، افرادی را در بخش پذیرش می‌گمارند، به فضای سبز رسیدگی می‌کنند و حوله‌ها را می‌شویند.
۴. درآمدهای جانبی از سرمایه‌گذاری در حوزه املاک
این گزینه می‌تواند منبع سود خوبی برای شما باشد. درآمد جانبی از سرمایه‌گذاری در حوزه املاک شامل خرید دستگاه‌های فروش خودکار برای ساختمان‌های اداری یا راه‌اندازی اتاق‌های خشک‌شویی در آپارتمان‌ها می‌شود. در واقع، این‌ها کسب‌وکارهای کوچکی هستند که در دل سرمایه‌گذاری‌های بزرگ‌تر جریان دارند. این کسب‌وکارها به شما کمک می‌کنند که از محل مشتریان درآمدزایی کنید.
نکاتی برای اولین سرمایه‌گذاری در حوزه املاک
چند روش برای انجام اولین سرمایه‌گذاری در حوزه املاک وجود دارد. اگر در حال خرید ملک هستید، می‌توانید از وام مسکن استفاده کنید. استفاده از اهرم چیزی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران را جذب می‌کند. زیرا وام مسکن به آنها اجازه می‌دهد املاکی را بخرند که پیش‌تر قدرت خرید آن را ندشتند.
توجه
استفاده از اهرم برای خرید املاک می‌تواند مخاطره‌آمیز باشد. اگر مراقب نباشید، هزینه بهره و پرداخت قسط در یک بازار نزولی می‌تواند شما را به سمت ورشکستگی سوق دهد.
برای مدیریت ریسک و محافظت از سرمایه خود بهتر است معاملات خود را از طریق نهادهای حقوقی- و نه به نام خود- انجام دهید. این نهادها شامل شرکت‌های با مسئولیت محدود یا شرکت‌های تضامنی می‌شوند. با یک وکیل مشورت کنید تا بفهمید کدام روش برای شما بهتر است. اگر سرمایه‌گذاری به شکست بیانجامد یا شخصی ورشکست شود و کار به شکایت بکشد، نهادهای حقوقی می‌توانند از دارایی‌های شما محافظت کنند. این یعنی در بدترین حالت ممکن فقط وجه سرمایه‌گذاری‌تان را از دست می‌دهید. اگر بدانید حساب‌های بازنشستگی و سایر دارایی‌های شما محفوظ هستند، قطعاً خیال‌تان راحت‌تر خواهد بود.
مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در حوزه املاک
مزایا
- ریسک کمتر و نوسانات کمتر نسبت به بازار سهام
- یک منبع خوب برای جریان نقدی
- کسورات مالیاتی
- بازدهی بلندمدت دارایی‌ها
معایب
- پتانسیل ناچیز برای بازدهی تهاجمی
- مستلزم برخورداری از نقدینگی بالا
- نقدشوندگی ضعیف
- دشواری‌های مربوط به رسیدگی به مستأجرین و مسائل ساختمان
مزایای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک
- ریسک کمتر نسبت به بازار سهام: بازار مسکن به اندازه بازار سهام در معرض نوسان قرار ندارد. پتانسیل درآمدزایی این دو یکسان نیست، اما می‌توانید روی یک درآمد متوسط حساب باز کنید.
- جریان نقدی ثابت: وقتی به اندازه کافی ملک داشته باشید، می‌توانید روی یک جریان درآمد پایدار برای کسب‌وکار خود حساب باز کنید.
- معافیت‌های مالیاتی خوب: می‌توانید انواع هزینه‌ها را از مالیات خود کسر کنید. این هزینه‌ها شامل بهره وام مسکن، استهلاک، مالیات بر دارایی و غیره می‌شود.
- بازدهی بلندمدت ملک مثبت است: با گذشت زمان، ارزش بیشتر املاک افزایش می‌یابد.
معایب سرمایه‌گذاری در حوزه املاک
- سرمایه‌گذاری در حوزه املاک می‌تواند نیازمند نقدینگی سنگین باشد: اگر واقعاً می‌خواهید یک جریان درآمد ثابت داشته باشید، باید دست‌به‌نقد باشید. برای این کار باید بتوانید از پول خودتان یا مبالغی که قرض می‌کنید، برای بهبود شرایط ساختمان، تعمیر و نگهداری و غیره هزینه کنید.
- املاک نقدشونده نیستند: شما نمی‌توانید ملک خود را با سرعت فروش سهام به پول نقد تبدیل کنید.
- مدیریت مستأجرین و تعمیر و نگهداری ساختمان‌ها چالش‌برانگیز است: چه از یک مدیر ساختمان استفاده کنید و چه شخصاً امور مدیریتی را برعهده بگیرید، اداره ملک می‌تواند با مشکلات غیرمنتظره عدیده‌ای همراه باشد. این موارد شامل اجاره عقب‌افتاده، نشت سقف، قطع برق و غیره می‌شود.
سوالات متداول
سرمایه‌گذاری غیرفعال در حوزه املاک به چه معنی است؟
سرمایه‌گذاری غیرفعال در حوزه املاک به سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها اشاره دارد. در این حالت، این صندوق است که مدیریت روزانه املاک را انجام می‌دهد. سرمایه‌گذاری غیرفعال مختص کسانی است که می‌خواهند از یک رویکرد ساده‌تر برای سرمایه‌گذاری در این حوزه استفاده کنند.
آیا ملک شخصی شما مکان خوبی برای شروع سرمایه‌گذاری است؟
بله، سرمایه‌گذاری در ملک شخصی یک سرمایه‌گذاری بلندمدت عالی است. اگر درست عمل کنید، می‌توانید اعتبارتان را افزایش دهید. همچنین ارزش خالص دارایی شما در بلندمدت افزایش پیدا می‌کند که می‌تواند به تداوم سرمایه‌گذاری شما در حوزه املاک کمک کند.
کدام املاک، کدام مناطق و چطور؟
شناخت صحیح انواع املاک می‌تواند به شما کمک کند تا فهرست کارهای خود را برای شروع سرمایه‌گذاری در این حوزه سازماندهی کنید. پنج نوع املاک وجود دارد که عبارتند از مسکونی، تجاری، صنعتی، خرده‌فروشی و مختلط. هر کدام به منابع مالی، مسئولیت‌ها و برنامه‌های بلندمدت خاص خود نیاز دارند. اگر قصد سرمایه‌گذاری ملکی دارید در حال حاضر منطقه آزاد انزلی یکی از بهترین گزینه‌هاست. برای خرید خانه و انواع مستغلات و کسب اطلاعات کامل می‌توانید از خانه انزلی مشاوره بگیرید.
