راحت ترین روش محاسبه قیمت خانه

به گزارش تجارت امروز؛ محاسبه قیمت خانه، به روش درست و مطمئن بسیار مهم است. زیرا اگر شما ندانید که چگونه قیمت خانه را حساب می کنند، در آینده زمان خرید خانه دچار مشکل می شوید و حتی ممکن است سرتان کلاه بگذارند.

دلیل اهمیت محاسبه قیمت خانه

قیمت‌گذاری ملک در بازار مسکن به دلیل ترکیب ویژگی‌های بازار مصرف و بازار سرمایه، بسیار پیچیده است. قراردادن قیمت مناسب برای یک ملک تحت‌تأثیر عوامل متعددی است. عواملی همچون موقعیت جغرافیایی، وضعیت اقتصادی، تقاضا و عرضه، شرایط بازار مسکن و سیاست‌های دولتی می‌توانند بر قیمت ملک تأثیر بگذارند.

همچنین، ویژگی‌های خاص هر ملک مانند متراژ، کیفیت مصالح و کیفیت ساخت، امکانات رفاهی و نزدیکی به خدمات عمومی نیز تأثیرگذار هستند.
باتوجه‌به اینکه ملک یکی از ارزشمندترین دارایی افراد محسوب می‌شود، روش محاسبه قیمت ملک برای خریداران و فروشندگان بسیار حائز اهمیت است و تأثیر بسزایی در معاملات دارد.

به دلیل وجود تفاوت‌های قابل‌توجه شرایط ملک در بازار مسکن و ویژگی‌ها به‌خصوص هر ملک و تأثیر عوامل مختلف بر آن‌ها ارزش‌گذاری قیمت آپارتمان و مسکن بسیار حساس و نیاز به‌دقت کافی در این زمینه دارد.

بسیاری از عموم جامعه باتوجه‌به حدس و اطلاعات شنیده از اطرافیان قیمت ملک‌های خود را تعیین می‌کنند. اقدام به ارزیابی قیمت ملک بدون داشتن دانش و اطلاعات کافی مرتبط با آن موضوعی است که اکثر اوقات برای خریدار و فروشنده ایجاد چالش می‌کند.

با تحلیل بازار، مشاوره از کارشناسان مسکن و استفاده از ابزارها و منابع مناسب، می‌توان به تخمین دقیق‌تری از قیمت خانه دست‌یافت. همچنین، در نظر داشته باشید که قیمت خانه‌ها در طول زمان تغییر می‌کند و عوامل مختلفی می‌توانند بر آن تأثیر بگذارند.

عوامل تاثیر گذار بر محاسبه قیمت خانه

عوامل مختلفی بر قیمت خانه تاثیر میگذازد که در ادامه به بررسی آن ها می پردازیم.

موقعیت جغرافیایی:

موقعیت آپارتمان در شهر و منطقه‌ای که قرار دارد، تأثیر بسیاری در قیمت آن دارد. در مناطقی که دسترسی به خدمات و امکانات شهری راحت‌تر است، قیمت آپارتمان بیشتر است.

 متراژ و ویژگی‌های آپارتمان:

متراژ و تعداد اتاق‌ها، تعداد و نوع سرویس‌های بهداشتی، وجود پارکینگ، آسانسور، انباری و سایر ویژگی‌های آپارتمان تأثیر بسیاری در قیمت آن دارد.

سن بنا:

سن بنا و وضعیت ساختمان نیز بر قیمت آپارتمان تأثیر دارد. آپارتمان‌های جدیدتر و در وضعیت بهتر، قیمت بیشتری دارند.

بازار ملک:

از جمله دلایل تاثیرگذار بر محاسبه قیمت خانه بازار ملک است. وضعیت بازار ملک و تقاضا و عرضه در منطقه موردنظر نیز بر قیمت آپارتمان تأثیر دارد.

شرایط فروش:

شرایط فروش مانند نوع پرداخت، تخفیف و شرایط تسهیلاتی نیز می‌تواند بر قیمت آپارتمان تأثیر داشته باشد.

ضرایب مهم برای محاسبه قیمت خانه

برای محاسبه قیمت خانه نیاز به قیمت پایه آپارتمان در هر منطقه است. قیمت پایه آپارتمان یعنی قیمت یک واحد نوساز کلید نخورده است.

سپس بر اساس امکانات رفاهی که ملک دارد قیمت آن بیشتر و یا با افزایش سن بنا و یا عدم وجود امکاناتی همچون آسانسور و پارکینگ و انباری قیمت پایه کاهش می‌یابد.

تأثیر سن بنا:

تأثیر افزایش سن بنا در محاسبه قیمت خانه رابطه معکوس دارد؛ یعنی هرچه سن بنا بالاتر رود قیمت ملک پایین‌تر محاسبه می‌شود. طبق عرف در محاسبه ضریب استهلاک سن بنا قیمت ملک تا ۲ سال همان قیمت پایه محاسبه می‌شود و با افزایش سن تا ۶ سال ضریب قیمت تا نیم درصد ۵/۰ و از ۷ سال به بالا ۱ درصد محاسبه می‌شود.

تأثیر طبقات:

قرارگیری ملک در طبقات مختلف باتوجه‌به شرایط ملک متفاوت است. به طور مثال در ساختمانی که آسانسور و پمپ آب موجود است و طبقات بالاتر دارای ویو هستند به‌تبع قیمت واحدهای مسکونی در طبقات بالاتر نسبت به طبقات پایین افزایش پیدا می‌کند. طبق عرف املاک به‌ازای هر طبقه بالاتر ۳% افزایش قیمت اعمال می‌شود.

تأثیر پارکینگ و انباری:

در ملک‌هایی که شامل پارکینگ و انباری است نحوه محاسبه قیمت آن طبق عرف املاک قیمت آن‌ها بین ۳۰ تا ۵۰ % قیمت متری ملک محاسبه می‌شود.

تأثیر مشاعات آبی:

در ساختمان‌هایی که دارای مشاعات آبی از جمله استخر و سونا و جکوزی هستند محاسبه قیمت خانه طبق عرف ۱% افزایش قیمت دارد.
نور و ویو نور و ویو و خوش‌نقشه بودن و امکاناتی همچون در برج قرارگرفتن و یا داشتن سالن ورزشی و لابی و سالن اجتماعات، هوشمند بودن ساختمان، شوتینگ زباله، جاروبرقی مرکزی، روف‌گاردن و…. تأثیر مستقیمی بر قیمت واحدهای مسکونی در هر منطقه دارد.

فرمول قیمت‌گذاری آپارتمان

چند نکته ساده وجود دارد که با رعایت و محاسبه اعداد آن‌ها می‌توانید به یک قیمت متعادل برسید.

۱ – ابتدا قیمت آپارتمان نوساز منطقه را به دست آورید. به‌عنوان‌مثال متری ۵۰ میلیون تومان است و یک واحد ۱۰۰ متری می‌شود ۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰*۱۰۰=۵٫۰۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰ تا اینجا حدود قیمت آپارتمان نوساز و کلید نخورده منطقه به دست آمد.

۲ – بر اساس تاریخ شروع به کار و پایان کار ملک خودتان طول عمر آپارتمان خودتان را مشخص کنید. مثال ملک شما ۵ سال ساخت است. یعنی از پایان عملیات بنایی ۵ سال گذشته است، به ازای هرسال ۱٫۵ تا ۲ درصد از قیمت ملک شما کم خواهد شد، یعنی حدود ۱۰ درصد نسبت به آپارتمان نوساز ارزان‌تر است. یعنی قیمت ملک شما متری ۴۵٫۰۰۰٫۰۰۰ است.

۳ – انباری:  اگر انباری دارید هر متر انباری نصف یک متر آپارتمان ارزش دارد یعنی اگر شما ۲٫۳۰ مترمربع  انباری دارید بر اساس متری ۴۵ میلیون تومان انباری هر مترمربع انباری به قیمت  ۲۲٫۵۰۰٫۰۰۰ است به عبارتی ۲٫۳۰*۲۲٫۵۰۰٫۰۰۰=۵۱٫۷۵۰٫۰۰۰ قیمت خالص انباری واحد شما می‌شود.

۴ – پارکینگ: پارکینگ نیز مانند انباری محاسبه می‌شود با این تفاوت که پارکینگ متراژ ثابت دارد یعنی ۱۲ مترمربع ۱۲*۲۲٫۵۰۰٫۰۰۰=۲۷۰٫۰۰۰٫۰۰۰  البته در خیلی مناطق قیمت پارکینگ را به‌صورت چکی و یا با نرخ مشخص تعریف می‌کنند .مثلاً هر واحد پارکینگ ۲۰۰ میلیون تومان به مبلغ واحد افزوده می‌شود.

۵ – اگر واحد فوق دارای حیاط اختصاصی باشد حدود ۱۰ درصد گران‌تر محاسبه می‌شود.

۶ – نورگیر عالی: در واحدهای که شمالی یا جنوبی دارد و واحدی که نور مستقیم دارد حدود ۱۰ درصد قیمت آن بیشتر از واحدی است که نور مستقیم ندارد.

۷ – آسانسور: در ساختمان‌های قدیمی‌تر که آسانسور ندارند طبقه چهارم حدود ۱۰ الی ۲۰ درصد از طبقات پایین‌تر ارزان‌تر است.

تفاوت قیمت در طبقات مختلف آپارتمان

یک آپارتمان دارای طبقات زیادی می باشد که هریک از آنها دارای ویژگی های مخصوص به خود می باشند و مزایا و معایب خود را دارند. بیشتر افراد ترجیح می دهند تا مثلاً در طبقات پایینی زنگی کنند و برخی دیگر زندگی در طبقات بالایی را دوست دارند.

یکی از پارامتر هایی که در انتخاب افراد تاثیر دارد همانا قیمت این طبقات می باشد زیرا بین طبقات پایینی و بالایی تفاوت قیمتی وجود دارد. اما کدامیک از آنها قیمت گرانتر یا ارزانتری دارد.

تاثیر رفت و آمد و دسترسی آسانتر در محاسبه قیمت خانه

دسترسی و سهولت در رفت و آمد جزء مواردی می باشد که هر خانواده به دنبال آن است تا خانه ای را جهت خرید یا رهن انتخاب کند.

بسیاری از خانواده ها دارای افراد بیمار یا افراد سالمند می باشند و انتخاب طبقات بالایی آنها را به زحمت می اندازد و نمی توانند پله های زیادی را بالا و پایین بروند و دچار مشکل می شوند پس مناسب ترین طبقه برای اینگونه از خانواده ها طبقات پایینی می باشد.

البته امروزه بسیاری از اپارتمان ها دارای آسانسور می باشند و افراد به آسانی می توانند رفت و آمد کنند اما نباید این موضوع را فراموش کرد که ممکن است در شرایط اضطراری که بیمار یک خانواده حالش خوب نیست و آسانسور نیز دچار آسیب شده و در حال تعمیر می باشد ، این خانواده دچار زحمات و مشکلات فراوانی می شود تا بیمار خود را به پایین منتقل کند.

انتخاب خانه در طبقات بالا و پایین برای جوانانی که مشکلی در رفت و آمد از پله ها ندارند مساله مهمی نیست و می توانند با توجه به بودجه و شرایط خود طبقات اول یا آخر یک آپارتمان را انتخاب کنند.

تفاوت قیمت طبقات بالایی و پایینی

طبقات پایینی بخوص طبقه ی اول با توجه به اینکه به تاسیسات ساختمان مثل موتور خانه و … نزدیک تر است و در بیشتر حالات باعث مزاحمت ساکنین این طبقات می شود و از اینرو قیمت رهن ، اجاره یا خرید آن نسبت به طبقات بالایی کمتر است.

طبقات بالایی به دلیل اینکه از تاسیساتی که باعث آلودگی صوتی در ساختمان می شوند، دور تر هستند و دارای یکسری از ویژگی های دیگری نیز می باشند، باعث می گردد تا قیمت آنها نسبتاً زیادتر باشد.

هزینه های جاری در طبقات مختلف ساختمان

همانطور که قبلاً نیز ذکر شد طبقات پایینی دارای قیمت فروش یا رهن کمتری هستند. طبقات پایینی به دلیل اینکه در فصل زمستان سردتر از سایر طبقات می باشند گرم کردن آنها هزینه بر است و افرادی که در آنجا زندگی می کنند باید هزینه های زیادی را بابت پرداخت قبوض گاز خود صرف کنند.

طبقات بالایی مشکل سرمایش را در فصول گرم سال دارند و در فصل تابستان هوای اینگونه طبقات خیلی گرم می شود و برای معتدل کردن و خنک کردن منزل باید هزینه های زیادی بابت کار کردن سیستم های سرمایشی صرف کنند.

با توجه به این موارد ذکر شده طبقات مختلف یک ساختمان دارای چنین ویژگی های مثبت و منفی می باشند که هریک باعث می گردد تا در قیمت نهایی آنها تاثیر داشته باشد. بسیاری از افراد طبقاتی غیر از طبقه ی اول و آخر را برای زندگی انتخاب می کنند تا میزان هزینه های آنها در طول سال کمتر شود.

با توجه به این شرایط بسیاری از مالکین خانه های خود را در طبقه اول یا اخر به قیمتی کمتر از سایر طبقات، به رهن یا فروش می گذارند تا مشتری تشویق به خرید یا رهن آن خانه شود.

تاثیر وجود چشم انداز در طبقات مختلف یک ساختمان بر محاسبه قیمت خانه

طبقات بالایی و مخصوصاً طبقه ی آخر یک ساختمان به دلیل اینکه در مکان بالایی از ساختمان قرار گرفته اند چشم اندازی زیبایی از محل اطرافشان دارند ، که به عنوان یک مزیت برای این طبقات محسوب می گردد.

طبقه ی آخر یک ساختمان دارای نور کافی است و افرادی که تمایل به نور گرفتن دارند این طبقات مناسب آنها می باشد. ویژگی هایی مثل چشم انداز خوب داشتن، نور گیر بودن و سایر ویژگی های مثبت به عنوان یک مزیت محسوب می گردد که می تواند در مقایسه با طبقات پایینی که چنین ویژگی هایی را ندارند، از قیمت نسبتاً بالاتری برخوردار باشند.

انتهای مطلب/آ.ع