تمام قوانین و شرایط اجاره خانه
با توجه به افزایش روز افزون جمعیت، نیاز به مسکن و خانه بیشتر از قبل شده است و افراد زیادی هرساله به دنبال خانه می گردند، تا با شرایط آن ها مناسب باشد. همچنین افزایش قیمت مسکن، باعث بالارفتن تعداد مستاجران شده است، بنابراین ما سعی داریم تمام قوانین و شرایط اجاره خانه را در اختیار شما بگذاریم تا با خیالی آسوده قرارداد خود را ببندید.
به گزارش تجارت امروز؛ از آنجایی که آمار مستاجران هر روزه بیشتر می شود، پس مهم است که علاوه بر مستاجران، کسانی که صاحب خانه هستند نیز، تمام قوانین و شرایط اجاره خانه را بلد باشند تا در عقد قرار داد دچار مشکل نشوند.
چرا باید قوانین عقد قرارداد اجاره را بدانیم؟
بعضی از افراد تصور می‌کنند که آگاهی از قوانین اجاره برای مستأجران ضرورت چندانی ندارد و تنها صاحبخانه‌ها که اصطلاحا «مؤجر» نامیده میشوند، باید از تمام قوانین و شرایط اجاره خانه اطلاع داشته باشند. این تصور نادرست است؛ زیرا اجاره خانه یک موضوع دوطرفه است و مسائل مربوط به قرارداد اجاره با هردو طرف قرارداد ارتباط دارد.
بنابراین فرقی ندارد که مستأجر باشید یا مؤجر؛ در هر صورت باید نسبت به این قوانین بخصوص در هنگام عقد قرارداد اجاره خانه آگاه باشید تا در صورت وجود مشکلات احتمالی بتوانید از حق خود دفاع کنید.
آشنایی با انواع اجاره‌نامه‌ها
برای پرداختن به تمام قوانین و شرایط اجاره خانه و بررسی انواع و قالب آن، ابتدا باید بدانیم قرارداد اجاره چیست. اجاره عقدی است که شخصی به نام مستاجر، طی قراردادی، برای مدت زمان مشخص و در برابر مقداری پول، صاحب منافع یک عین (معمولا ملک) مستاجره میشود. شخص اجاره دهنده با نام “موجر” و شخص اجاره کننده “مستاجر” شناخته میشوند.
در تنظیم یک اجاره نامه باید موارد زیر رعایت شود:
- واضح و روشن بودن تمامی مفاد قوانین حول محور قراداد اجاره.
- اشاره ی کامل به موضوع اجاره (عین مساجره).
- اطلاعات دقیق طرفین قرارداد اجاره به همراه آدرس دقیق محل کار یا سکونت.
- رعایت انصاف و عدل به گونه ای از منافع هیچ یک از طرفین چشم پوشی نشود.
- ذکر مدت قرارداد.
- تنظیم قرارداد در ۲ الی ۳ نسخه در صورت نیاز.
- اشاره به مراجع ذی صلاح جهت حل اختلافات.
اجاره نامه رسمی
با توجه به انواع اجاره نامه، باید گفت اجاره نامه رسمی، اجاره نامه ای است که طرفین از نوشتن خودمختار آن صرف نظر کرده و تنظیم و نوشتار سند را به دفاتر اسناد رسمی می سپارند. درنتیجه تمامی دیگر انواع اجاره نامه ها، شامل اجاره نامه های تنظیم شده در املاک نیز، جزو اسناد عادی محسوب میشوند.
اجاره نامه دستی
عموم افراد اغلب به اجاره نامه های دستی بیشتر تمایل دارند تا اجاره نامه های رسمی. زیرا ثبت قرارداد به عنوان سند در دفاتر ثبت اسناد ممکن است زمان بر و تا حدی پرهزینه باشد. اما این موضوع باعث کاهش اعتبار اجاره نامه های عادی نشده و تمامی انواع آن حتی در شرایطی که طرفین بر روی یک برگه کاغذ و به صورت دست نویس اجاره نامه را بنویسند نیز توسط دفترخانه ها به رسمیت شناخته شده و قابلیت اجرایی دارند.
قولنامه
درواقع قولنامه تعهدی نسبت به انجام امری در آینده و به نوعی تضمین ایفای تعهد در آینده است. به همین دلیل به آن “پیش قراداد” نیز گفته میشود. یکی از مهم ترین مواردی که باید در قولنامه ذکر شود، زمان انجام تعهد قول داده شده است.
این قرارداد قولنامه در صورت پابرجا ماندن شرایط، به اعتبار خود باقی میماند تا زمانیکه که طرفین آمادگی ورود به قرارداد اصلی بیع، اجاره و … را داشته باشند. توجه داشته باشید که سند قولنامه عموما برای قرارداد بیع نوشته میشود.
این سند نیز همانند اجاره نامه میتواند به شیوه ی دستی و یا رسمی نوشته شود. همچنین تمامی موارد ذکر شده در اجاره نامه مانند مشخاص طرفین، مدت زمان اعتبار قرارداد (مدتی که قرار است پس از آن قرارداد اصلی بیع منعقد شود)، موضوع مال و شرایط دیگر ذکر میشود.
باید توجه شود که عادی بودن سند قولنامه به معنای ضعف در اعتبار آن نبوده و قولنامه یکی از اسناد لازم و غیرقابل فسخ (اگر حق فسخ و یا خیارات قانونی وجود نداشته باشد) میباشد.
قوانین اولیه که در رهن و اجاره خانه بایبد دقت کنید
اولین قدم برای مستاجر قیمت خانه می باشد، اما پس از آن که به لحاظ قیمت به توافق برسند، تمام قوانین و شرایط اجاره خانه باید مورد توجه قرار بگیرد.
موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد
کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره دهد مستأجر هم میتواند محلی را که اجاره کرده به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد
مدت اجاره باید معین باشد
اگر در قرارداد اجاره مدتی معین نشود (مثلاً یک سال یا دو سال یا چند ماه …) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد مدت اجاره معمولاً یک سال تعیین میشود
موجر و مستأجر باید بالغ و عاقل باشند
کودکان غیر بالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند قیم این افراد میتواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد
اجاره کتبی
طبق قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶، باید قرارداد اجاره به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد زیر آن را امضا کنند و مضافاً در دو نسخه تنظیم شود تا بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ بهره مند شوند، اگر طرفین (موجر و مستأجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه میشوند که باعث میشود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
فوت مستأجر یا موجر و تکلیف اجاره
عقد اجاره عقدی لازم است و با فوت موجر یا مستأجر قرارداد اجاره تا پایان مدت باقی و پابرجاست. مگر آن که این امر در قرارداد قید شود که در صورت فوت مستأجر یا مالک اجاره منحل شود. اما در غیر این صورت در حالتی که مستأجر فوت شود اجاره به وراث وی می‌رسد.
اجاره مالی که شراکتی است
در اجاره باید دقت کرد که اگر ملکی را اجاره می‌کنید بدانید آن مال متعلق به چند نفر است؟ آیا در مالکیت مشاع و مشترک است یا خیر تنها و تنها یک مالک دارد. دانستن این نکته به این علت است که اگر ملکی را اجاره کنید و چند مالک داشته باشد و یکی از مالکین بدون اجازه دیگری ملک را به شما اجاره داده باشد شریک دیگر میتواند خلع ید شما را از دادگاه تقاضا کند و شما متحمل خسارات زیادی شوید. این امر را ماده ۴۷۵ قانون مدنی مقرر کرده است.
عیب در مال اجاره‌ای
ماده ۴۷۸ مقرر می‌دارد که اگر عین اجاره‌ای عیب داشته باشد یا معیوب باشد مستأجر میتواند به علت این عیب قرارداد را فسخ کند اما اگر موجر عیب پیش آمده را تعمیر کند و از آن رفع عیب کند دیگر برای مستأجر حق فسخی پیش نخواهد آمد.
ماده ۴۷۸:
هر گاه معلوم شود عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده مستأجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.
شرط کردن ضمن اجاره
از جمله قوانین و شرایط اجاره خانه این است که، در ضمن اجاره مستأجر و موجر ممکن است شروط و توافقات فرعی داشته باشند برای مثال مستأجر ممکن است شرط کند و ضمن قرارداد اجاره که طرف چند مدت موجر موظف است که قسمت دیوارهای خانه را رنگ آمیزی یا دکوراسیون کند یا شروط دیگری که افراد ممکن است چه مربوط به اجاره یا غیر آن باشد انجام دهند.
در این صورت اگر هر کدام ضمن اجاره شرطی کرده باشند و دیگر از انجام شرط تخلف کند فردی که شرط به نفع وی بوده میتواند فوراً قرارداد اصلی اجاره را فسخ کند بر خلاف باقی شروط در دیگر قراردادها که فرد دیگری را باید الزام کند در اینجا قانون گذار اجازه داده است یک راست فرد به سمت فسخ قرارداد رود.
قانون مالک و مستاجر در مورد هزینه تعمیرات خانه
طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی و آن‌چه در قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است. موجر موظف است ملک مورد اجاره، به همراه تمامی وسائل و امکاناتی که در قرارداد ذکر می‌گردد، را سالم و بدون عیب به مستاجر تحویل دهد. اگر در طول مدت اجاره مشکلی برای ملک یا تاسیسات آن به‌وجود آید، بسته به کلی یا جزئی بودن تعمیرات، مالک یا مستاجر موظف به پرداخت هزینه هستند.
مشکل از آن‌جا شروع میشود که معمولا در تفسیر کلی بودن یا جزئی بودن تعمیرات بین موجر و مستاجر اختلاف‌نظر به‌وجود می‌آید. در قانون هزینه تعمیرات اساسی و ضروری ساختمان بر عهده مالک گذاشته است و هزینه تعمیرات جزئی و مصرفی خانه با مستاجر است.
زمانی که مالک هزینه تعمیرات ندادچه کار کنیم؟
اگر موجر از انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه‌هایی که بر عهده اوست سر باز بزند، مستاجر میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک شکایت کند. در صورتی که مالک باز هم اقدام به برطرف کردن مشکل ساختمان نکرد مستاجر میتواند، بنا بر حکم و نظارت دادگاه، تعمیرات لازم را انجام دهد و هزینه آن را از اجاره‌بها کسر کند. در غیراینصورت مستاجر این حق را دارد که قرارداد را با حکم دادگاه فسخ نماید.
اگر مستاجر زیر بارِ مخارج نرود چه باید کرد؟
طبق قانون مالک و مستاجر در صورتی که مستاجر اجازه تعمیر کردن مشکلات اساسی، که برای ساختمان به‌وجود آمده است، را به مالک ندهد، مالک میتواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مستاجر شکایت کند و با حکم دادگاه در فرصتی مناسب اقدام به تعمیر اشکالات ضروری ساختمان نماید.
نحوه محاسبه حق کمیسیون اجاره ملک
طبق آخرین تعرفه‌های حق کمیسیون بنگاه‌ها محاسبه نرخ کمیسیون به این گونه است:
تصور کنید خانه‌ای با اجاره بهای ماهیانه دو میلیون تومان دارید؛ در این صورت مبلغ پرداختی به عنوان حق کمیسیون به شکل زیر محاسبه میشود:
مبلغ اجاره بها ضرب‌در ۲۵ درصد تومان ۲۰۰۰۰۰۰*۰.۲۵=۵۰۰۰۰۰
حق کمیسیون ضرب‌در ۹ درصد مالیات تومان ۵۰۰۰۰۰*۰.۰۹=۴۵۰۰۰
جمع حق کمیسیون با مالیات تومان ۵۰۰۰۰۰+۴۵۰۰۰=۵۴۵۰۰۰
بنابراین سهم پرداختی هر یک از طرفین معامله، مبلغی در حدود ۵۴۵۰۰۰ تومان خواهد بود.
چگونگی محاسبه حق کمیسیون برای رهن ملک
برای محاسبه مبلغ کمیسیون املاک برای رهن ملک، ابتدا مبلغ کامل رهن به اجاره بها تبدیل میشود؛ به این شکل هر یک میلیون تومان از مبلغ رهن در سی هزارتومان ضرب میشود و سپس بیست و پنج درصد از مبلغ به دست آمده به اضافه نه درصد مالیات، به عنوان حق کمیسیون دریافت میشود:
تصور کنید قصد رهن آپارتمانی با مبلغ رهن ۵۰ میلیون تومان را دارید در این صورت:
تبدیل مبلغ رهن به اجاره تومان ۵۰*۳۰۰۰۰=۱۵۰۰۰۰۰
مبلغ اجاره ضرب‌در ۲۵ درصد تومان ۱۵۰۰۰۰۰*۰.۲۵=۳۷۵۰۰۰
حق کمیسیون ضرب‌در ۹ درصد مالیات تومان ۳۷۵۰۰۰*۰.۰۹=۳۳۷۵۰
مجموع حق کمیسیون و مالیات تومان ۳۳۷۵۰*۳۷۵۰۰۰=۴۰۸۷۵۰
هر یک از طرفین باید مبلغی حدود ۴۰۸۷۵۰ هزارتومان به عنوان حق کمیسیون پرداخت کنند.
با توجه به نوسانات قیمت مسکن و رشد بی رویه آن، با یادگیری چگونگی محاسبه کمیسیون، می‌توانید بدون نگرانی از تغییر قیمت‌ها، برای خرید ملک یا رهن و اجاره آپارتمان اقدام کنید و مثل یک مشاوره املاک حرفه‌ای، قبل از معامله، خودتان میزان کمیسیون املاک را محاسبه کنید و برنامه‌ریزی‌های مالی خود را انجام داده و با خیال راحت پای معامله حاضر شوید.
چگونه اجاره به پایان می رسد؟
بطلان اجاره: مانند هر عقد دیگر اگر اجاره فاقد شرایط صحت مندرج در قانون باشد بی اعتبار است. در این صورت اگر مستأجر از منافع بهره‌ای برده باشد باید اجرت المثل را پرداخت کند. تلف شدن مورد اجاره در اثنای مدت و از بین رفتن قابلیت انتفاع عین از موضوعاتی است که بطلان اجاره را در پی خواهد داشت.
– فسخ اجاره: در تمام مواردی که فسخ بواسطه وجود عاملی از ابتدای اجاره است، با فسخ اجاره از آغاز بی اعتبار خواهد شد بنابراین تمام اجاره بها به مستأجر مسترد میشود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر در خواهد آمد. مستأجر در مورد منافعی که در گذشته استفاده کرده است نیز ضرورتاً باید اجرت المثل پرداخت کند.
– در مواردی که شرطی بین طرفین وجود داشته باشد در صورت تخلف ابتدا الزام و نهایت فسخ امکانپذیر است، البته در ماده ۴۹۶ بیان شده است نیازی به الزام نیست و با تحقق هر نوع تخلف از شروط طرف مقابل دارای حق فسخ خواهد بود همچنین در صورتی که برای یکی از طرفین و یا هر دوی آنها شرط خیار شده باشد یا مال دارای عیب باشد امکان فسخ وجود خواهد داشت.
– پایان مدت اجاره: با پایان مدت اجاره مستأجر باید عین مستاجره را تخلیه کند اگر با وجود گذشت زمان مستأجر به تصرفات خود ادامه دهد و موجر به این امر اعتراضی نکند، مستأجر همچنان امین محسوب میشود و در صورت استفاده از منافع موظف به پرداخت اجرت المثل خواهد بود.
انتهای مطلب/آ.ع
